L'espace au détail de crédit-bail : Négociation de la bonne affaire

Lettre d'intention (LOI)

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Les négociations au détail de l'espace sont compliquées et longues. Une fois que vous avez localisé l'espace au détail qui est idéal pour vos affaires, la prochaine étape est de négocier un accord qui vous protège et semble acceptable au propriétaire. La pratique en matière d'industrie pour l'espace au détail est de négocier une lettre d'intention avant de négocier le bail.

Employez un mandataire !

Employez un mandataire aider à la lettre d'intention la négociation. Il semble probablement que la lettre d'intention est sans cérémonie et peut facilement être négociée sans mandataire. Cependant, il y a des issues que vous devriez aborder dans la lettre d'intention qui peut ne pas être évidente si vous n'avez pas précédemment négocié des lettres d'intention pour le détail.

Wouah ! C'est compliqué

Les facteurs communs pour une lettre d'intention de l'espace au détail incluent : définissant les parties (propriétaire et locataire d'aka de leasor et de leasee), définissant l'espace, définissant le loyer comprenant n'importe quel loyer de pourcentage, définissant la base en ventes calculatrices ou revenu net si elles sont impliquées dans le calcul du loyer, la limite initiale, toutes les options de renouvellement, le loyer pour la période d'options de renouvellement, le jour à l'où les paiements de bail débutent, la date de l'occupation, l'état de l'espace quand le propriétaire la fournit au locataire, allocations d'amélioration de locataire a fourni par le propriétaire, qui effectue les améliorations de locataire, est le locataire requis d'employer le travail des syndicats pour des améliorations de locataire, est le locataire requis d'employer un entrepreneur général pour le locataire améliorations (TI), qui paye le coût de la conformité d'ADA, qui maintient ce qui (c.-à-d. toit, la CAHT, élém. élect., mettant d'aplomb, etc.), qui paye qui des dépenses, calculant le paiement pour FAO (l'entretien de secteur commun), le loyer libre, et l'identification du courtier et du paiement de la commission de courtage si approprié.

Vous moyen là est plus !

D'autres issues que vous pouvez vouloir pour aborder dans la lettre d'intention incluent des escalades de dépenses, issues de co-tenancy, domaine éminent, forclusion, les normes d'entretien, définition de la quantité de l'espace leaseable, garanties personnelles, option d'achat, subleasing, exigé des heures d'opération, le stationnement consacré, qui est responsable d'obtenir des désaccords liés au signage et à l'utilisation de l'espace au détail, des options d'expansion, d'abord juste de refus, peuvent la subsistance de locataire l'allocation de TI non requise pour la construction, peuvent le propriétaire replacer le locataire si l'espace est nécessaire pour rendre service à un autre locataire, les honoraires de retard de paiement, les mécanismes de fournir la notification du défaut et de n'importe quelles options pour locataire pour traiter le défaut, la mécanique de la résolution de conflit entre le propriétaire et le locataire, et un droit de se terminer si vos ventes ne stabilisent pas à un niveau minimum.

Accomplissez LOI premier

Accomplissez et obtenez une copie exécutée de la lettre d'intention avant de commencer sur l'accord de bail. Le premier objectif de la lettre d'intention est de négocier et convenir des issues d'affaires. Le bail documente ces accords. Discutez les honoraires pour être en pourparlers le bail avec votre mandataire. Convenez d'un de taux horaire et d'une évaluation de tous les honoraires. Convenez le mandataire appellera s'il est évident que le coût va dépasser l'évaluation.

Les sections suivantes du détail de crédit-bail espacent des foyers d'article sur les issues qui méritent le commentaire.

Loyer de pourcentage

Loyer de pourcentage -- assurez-vous que l'accord concernant le loyer de pourcentage est clair. Si le loyer de pourcentage est basé sur des ventes, définissez les ventes. Par exemple, le vente-impôt est-il remis à la ville et à l'état inclus dans les ventes ? Il est bien plus difficile de définir les bénéfices nets, qui est pourquoi la plupart des baux de loyer de pourcentage sont basés sur des ventes au lieu des bénéfices. Essayez de regarder la définition des bénéfices nets d'une perspective isolée. Si vous donniez la définition à une niveleuse six, pourraient-ils la comprendre ?

Options de renouvellement

Options de renouvellement -- les locataires les aiment et les propriétaires préfèrent les éviter. Généralement un plus grand nombre des options de renouvellement plus courtes sont meilleur pour le locataire. En outre, les périodes de notification plus courte pour annoncer les locataires prévoient pour remplacer sont souhaitables pour le locataire. Les propriétaires préfèrent autant notification que la considération possible si le principe prévoit de remplacer.

Taux de location d'option de renouvellement

Taux de location d'option de renouvellement -- les locataires veulent typiquement des taux de location fixes pendant des périodes de renouvellement. Les propriétaires veulent typiquement le taux de location basé sur le loyer du marché. Convenir des loyers du marché peut être difficile et cher. Les personnes raisonnables peuvent être en désaccord concernant le niveau pour le loyer du marché pour un espace au détail. Par exemple, la prime pour un espace d'extrémité-chapeau devrait-elle être 10% ou 100% ? L'espace au détail n'est pas fongible. Il a récemment signé le bail pour l'espace au détail dans le même centre fournit la perspicacité dans le loyer du marché. Cependant, dans la plupart des cas il pas loyer bien défini du marché.

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