Achat pour retirer des propriétaires : Conseil BRITANNIQUE D'Investissement De Propriété

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Pour beaucoup de gens une propriété est plus qu'un endroit à vivre. C'est le début d'un nouveau style de vie entier et d'une meilleure qualité de la vie. Qu'a pu être meilleur que tout le ce étant financé hors du loyer payé par quelqu'un d'autre ?

Pour la plupart des propriétaires un endroit à retirer à est susceptible d'être localisé dessus ou à s'approcher à la côte ou dans un ‘des endroits de pot’ de miel : les crêtes, les lacs, le Cotswolds, les montagnes, Norfolk Broads.

Je me suis mis à découvrir comment pratique il pourrait être pour que les propriétaires considèrent acheter et louer hors d'une propriété avec la vue que pendant un jour elles pourraient se retirer et vivre dans elle.

Options

Les bonnes nouvelles pour un propriétaire considérant investir dans une propriété de retraite sont que les endroits populaires de retraite sont souvent des endroits qui sont également populaires avec des vacanciers. Ceci signifie qu'il y a plusieurs options ouvertes de propriétaire en louant hors d'une propriété résidentielle.

Louer leur propriété

Les propriétaires pourraient choisir de louer hors de leur propriété en tant que traditionnel acheter-à-ont laissé la propriété. Ceci signifie laisser la propriété d'investissement en logements sous une location assurée de shorthold. Les avantages pour un propriétaire de faire ceci est que la propriété devrait être a laissé l'année ronde et donc un propriétaire aura un revenu mensuel avec lequel pour payer au loin les leurs acheter-à-laissent l'hypothèque.

La probabilité est qu'un propriétaire devra employer un agent laissant pour contrôler leur propriété. Un propriétaire si le budget dessus entre 8-15% du loyer couvre ces frais.

Il y a un certain nombre de problèmes potentiels avec acheter et laisser hors d'une propriété d'investissement dans ces endroits :

* Les frais d'acquisition peuvent être hauts, car les propriétés sont souvent dans les régions populaires et chères du R-U
* Par suite de ce qui précède et du fait que la population locale peut ne pas être fortement payée et ne ne peut pas pas donc avoir les moyens des loyers élevés ; est ce que un propriétaire peut seulement pouvoir réaliser un bas rendement.
* Les résultats d'un bas rendement de location sur la propriété pour le propriétaire est qu'ils peuvent seulement pouvoir emprunter un prêt relativement bas pour évaluer en raison de la limitation sur la couverture de location placée sur prêter par beaucoup acheter-à-laissent des sociétés de prêt hypothécaire.

Un propriétaire devrait donc également considérer l'alternatif achetant une propriété d'investissement laissée sur un contrat permanent tel qu'un accord de location assuré de shorthold. Au lieu de cela ils pourraient considérer acheter une propriété d'investissement pendant que des vacances laissaient. Dans quelques parties du pays, les vacances laissent peuvent être une proposition plus lucrative, avec des petites maisons dans des endroits populaires tirant dedans autant au cours de la période de vacances d'été d'école de six semaines qu'une propriété locative traditionnelle tirerait dans plus de six mois.

Les frais de location à long terme typiques pour une maison de deux à trois chambres à coucher en Norfolk Broads sont autour £550 à £600 par mois civil, par exemple. Mais le sommeil de petites maisons de vacances quatre à cinq dans ce secteur peut coûter cette quantité pendant une semaine dans la saison élevée. Les vacances de Noël, de Pâques et de moitié-limite sont également des périodes occupées, mais dans la basse saison les locations sur de telles propriétés peuvent tomber à £200 par semaine.

Avantages fiscaux
L'autre avantage pour l'investisseur résidentiel achetant une propriété comme vacances laissées en tant que posé acheter-à-a laissé est que si une propriété était vendue comme acheter-à-laissez l'investissement puis l'investissement pourrait être sujet à des impôts sur les plus-values significatifs.

Par conséquent des vacances ont laissé l'investisseur peuvent également être attirées par les plus-values impôt-cassent non disponible à traditionnel acheter-à-ont laissé des investisseurs. Aussi longtemps que la propriété est fournie, disponible laissé pendant au moins 140 jours de l'année, réellement laissés pendant au moins 70 jours, et pendant sept mois de l'année n'est pas normalement occupé par la même personne pendant plus de 31 jours consécutifs, les festins de percepteur la propriété résidentielle comme capitaux d'affaires.

Ceci signifie que si le propriétaire devait se vendre, la propriété qualifie pour le soulagement de cône de capitaux d'affaires sur n'importe quelle plus-value. Aussi longtemps que le propriétaire a possédé leurs vacances laissées pendant deux années ou plus ils payera seulement un quart de l'impôt sur les plus-values normal. La majorité de contribuables, par exemple, payerait 10% au lieu de 40% sur tous les gains au-dessus de leur quantité annuelle d'exemption (£8.800 années fiscales 06/07).

Par comparaison, résidentiel ordinaire laisse qualifier pour le soulagement moins généreux de cône d'non-affaires, avec des gains entièrement imposés sur des propriétés possédées pendant trois années ou moins, et la réduction des impôts d'impôt par des deux-cinquièmes justes après dix ans (de 40 à 24% pour des contribuables de haut-taux.)

Les vacances ont laissé le traitement comme les capitaux d'affaires signifient également que ces propriétés d'investissement en logements peuvent être transmises à l'des héritiers de propriétaires avec des avantages substantiels d'impôt sur les successions.

Les vacances ont laissé - du côté incliné
Mais en dépit des gains et du potentiel d'impôts pour des loyers élevés, les vacances courantes laissent ne sont pas pour le timide. Il n'est pas peu commun pour que les propriétés rurales se tiennent vide pour autour de la moitié des semaines par année, rendant des choses difficiles pour n'importe qui qui cherche un revenu régulier.
Jonathan Smith, des petites maisons anglaises de pays de vacances d'agence principale de propriété, indique que le taux moyen d'occupation pour leurs 2.800 petites maisons est autour 21 et une moitié de semaines. "quelques secteurs du pays, tels que la Norfolk, sont plus populaires, cependant, et moyenne autour de 23 à 24 occupations de semaines," il dit.

Dans les secteurs avec l'appel pendant toute l'année, comme le Cotswolds, ou les grandes villes de touristes telles qu'Edimbourg, Bath ou Stratford-sur-Avon, les taux d'occupation sont susceptibles d'être plus hauts (voir l'étude de cas ci-dessous.) Cependant, les propriétés près des ressources de plage peuvent attirer des prix très élevés pendant l'été, mais se tiennent vides pour une grande partie du reste de l'année.

Financement de votre maison de retraite
Cette image à haut risque peut la rendre beaucoup plus difficile pour qu'un propriétaire obtienne une hypothèque des vacances a laissé que sur un traditionnel acheter-à-laissez la propriété.

David Hollingworth d'hypothèque Bain-basée sponsorisent Londres et le pays indique que les emprunteurs ne peuvent pas généralement obtenir acheter-à-laissent l'hypothèque sur une propriété de vacances parce que les prêteurs tendent à insister pour des locations assurées de shorthold (le type de six mois traditionnel.)
"beaucoup d'emprunteurs voulant acheter une petite maison de vacances ou louer à plat dehors devra financer l'affaire par remortgaging leur propre maison," dit Hollingworth. "la plupart des prêteurs voudront voir que vous pouvez vous permettre les paiements d'hypothèque accrus sans n'importe quel revenu locatif sur la résidence secondaire."

Les sociétés de bâtiment acceptant de prêter en vacances ont laissé le revenu locatif sont assez rares et d'avoir des critères de prêt stricts.

Êtes-vous disposé pour la dispute supplémentaire ?
Les vacances laissent également venu avec un facteur plus élevé de dispute que résidentiel acheter-à laisse. Les locataires ordinaires ne s'attendent pas à ce que généralement le propriétaire leur fournisse la toile fraîche, le nettoyage et les services de jardinage chaque semaine.

Cette Spéc. plus élevée est exigée par des invités de vacances. Dans la comparaison acheter-à-laissez les propriétés sont fréquemment non meublés fourni. Le chiffre d'affaires des invités est bien plus grand pendant des vacances a laissé où les invités peuvent rester pour juste un couple des jours. Par conséquent, un propriétaire est susceptible de vouloir employer un agent laissant pour effectuer les réservations et le marketing de leur propriété d'investissement de vacances. Les coûts de ceci est susceptibles de s'élever environ à 20% d'un revenu locatif de propriétaires à la maison de vacances, avec la possibilité que la TVA doit être chargée sur ceci qui augmente le taux efficace à 23%. Cette charge n'inclut pas employer un garde de maison pour mener à bien tous les travaux quotidiens de nettoyage et d'entretien.

Récompenses à long terme
En dépit de toutes ces difficultés un propriétaire qui achète une propriété potentielle de retraite si c'est une petite maison cornouaillaise, ou de manoir écossais pourrait jaillir s'acquièrent un futur style de vie payé par leurs locataires ou les invités, peu d'autres pourraient se permettre.

Mon conseil doit effectuer la recherche complète du secteur avant d'acheter. N'importe quel investisseur de propriété devra effectuer une évaluation soigneuse d'investissement de si les vacances ont laissé ou location assurée traditionnelle de shorthold sont l'itinéraire le plus approprié par lequel la propriété d'investissement devrait être achetée et a laissé.

ÉTUDE DE CAS

Rosemary Alexandre s'est tournée vers des vacances laissant il y a cinq ans après ses deux enfants à gauche à la maison. "je n'ai pas voulu aller de nouveau à ma carrière en tant qu'avocat-conseil, et laisser de vacances a semblé la solution évidente pour remplir espace," elle dit.

Rosemary et mari Ian déjà laissé hors d'une petite maison attachée à leur maison de famille dans le Cotswolds, mais Rosemary a maintenant tourné des vacances laissant dans des affaires lucratives en achetant une autre petite maison dans Winchcombe voisin. L'Alexanders remortgaged leur propre à la maison, empruntant £100.000 sur un prêt d'intérêt-seulement pour acheter la nouvelle propriété et il vers le haut. "j'étais un peu concerné environ si le revenu locatif couvrirait l'hypothèque, mais cela n'est jamais été un problème," dit Rosemary. Il y a deux ans elle l'a achetée la troisième petite maison, et agrège maintenant jusqu'à £43.000 par année sur les trois propriétés. "mes outgoings sont au moins 50% de cela, ce qu'avec l'entretien, les affaires évaluent, hypothèque et d'autres coûts," elle dit. "j'emploie certains de mes bénéfices pour essayer et payer au loin l'hypothèque, car mon but principal est plus-value."

Au commencement, elle a employé des agences de petite maison de vacances, mais a pensé que leurs commissions ont rendu lui des prix trop chers. Maintenant elle lance les petites maisons elle-même et annonce sur le marché sur des sites Web, comme par le conseil de touristes local. "mes frais de commercialisation sont £1.000 par année, mais j'ai la jolie pleine occupation - 48 semaines dans deux des petites maisons - ainsi elle est en valeur elle," elle dit. Des deux de ses personnes du sommeil de petites maisons quatre à cinq, et coût entre £195 et £495 par semaine, selon la période de l'année. Pour le troisième, petite maison à une chambre de marguerite de Michaelmas, elle charge entre £195 et £320. "c'est travail dur, et vous devez continuer des enquêtes rapidement, mais j'accumule une brochure de propriété."

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